Investissement logement étudiant : un bon plan pour les investisseurs

 

 

Rendements intéressants, avantages fiscaux, demande locative en croissance permanente… Le logement étudiant a toujours été un support privilégié pour les investisseurs immobiliers.  Néanmoins, pour réaliser une opération intéressante, il est nécessaire de prendre quelques précautions. Quelle stratégie adoptée ? Dans quel type de logement étudiant investir ? Quels sont les pièges à éviter ? Voici quelques conseils qui vous seront utiles avant d’entamer vos démarches.

 

Investir dans le logement étudiant : état du marché

 

Chaque année, le nombre d’étudiants ne cesse d’augmenter. En 2016, selon le Ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche, la France en comptait environ 2 ,5 millions sur l’entièreté de son territoire, et 57% d’entre eux étaient engagés dans une location (Source OVE, 2013 ). Face à cette demande en constante évolution, un investissement dans un logement étudiant vous sera facilement profitable. Afin de rentabiliser au mieux votre acquisition, il est préférable d’établir une stratégie efficace.

Le marché du logement a beaucoup changé depuis quelques années. Les étudiants sont beaucoup plus mobiles. Ils changent régulièrement de ville, voire de pays, pour continuer leurs études. Dans ces conditions, les logements destinés aux étudiants ont tendance à se vider en fin de semestre, ce qui peut rendre les vacances locatives un peu longues…

L’investissement dans un logement étudiant doit donc être mûrement réfléchi afin d’optimiser sa rentabilité. Avant de vous lancer, il est préférable de vous renseigner sur les options qui s’offrent à vous ainsi que sur la situation du marché locatif de votre ville cible.

 

 

 

Investissement en résidence étudiante : les atouts du dispositif

 

L’investissement locatif en résidence étudiante est une solution qui comporte de nombreux avantages. Sur les dix dernières années, les résidences se sont modernisées. Les promoteurs ont amélioré la qualité des constructions, de la décoration ou encore du niveau d’équipements. Cette formule qui prévoit un ensemble de services pour améliorer le confort des étudiants (service d’accueil, blanchisserie, connexion internet, petit déjeuner, etc.) est très prisée. Conséquence ? La demande de logement en résidence est bien supérieure au nombre de places disponibles.

En 2011, selon Campus France, seulement 161 000 places étaient disponibles dans les résidences du CROUS. Face aux 2,5 millions d’étudiants, ce nombre est bel et bien insuffisant et ne répond pas à la demande en perpétuelle augmentation. Investir en résidence étudiante augmente donc considérablement vos chances de louer rapidement votre bien.

De plus, l’État encourage ce type d’investissement. La loi Censi-Bouvard vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts correspondant à 11% du coût total de la transaction, tant que celle-ci n’excède pas 300 000€. Il faut toutefois préciser que cette loi s’applique uniquement pour les programmes d’immobilier neuf. Ce dispositif de défiscalisation sera étalé sur neuf ans.

Durant ces neuf années, vous confierez votre logement à un gestionnaire qui s’occupera de vos locataires, tout en vous garantissant un rendement garanti. C’est une condition obligatoire pour bénéficier des avantages fiscaux. Petit Bémol, il vous faudra signer un bail commercial avec la société de gestion. Vous devrez donc vous assurer de la fiabilité du gestionnaire. Petit conseil : choisissez-en un qui a fait ses preuves.

En vous renseignant sur le sujet, vous ne serez donc pas étonné de lire ou d’entendre des avis globalement positifs sur l’investissement en résidence étudiante. Faites le test, parlez-en autour de vous ! Les retours que vous recevrez vous convaincront certainement de vous lancer dans cette aventure.

 

 

 

Faut-il privilégier l’achat d’une chambre d’étudiant ou d’un studio ?

 

Aujourd’hui, les étudiants ont tendance à délaisser les volumes trop étriqués. Dans votre propre intérêt, faites l’acquisition d’un studio et évitez de réaliser l’achat d’une chambre d’étudiant. Pour commencer, en louant des surfaces de moins de 14m2, vous pourriez être exposé aux taxes supplémentaires mises en place pour les petits logements dans certaines zones. Ensuite, le studio offre un grand nombre d’atouts qu’il ne faut pas négliger.

Tout d’abord, la rentabilité locative d’un studio est supérieure à celles des moyennes et des grandes surfaces. Cette tendance se confirme sur l’ensemble du territoire français avec, bien entendu, des écarts entre certaines régions. De plus, une grande majorité des étudiants désirent se loger dans un studio. Bonne nouvelle ! La France en construit très peu, ce qui renforce la demande locative pour ce type de bien.

Dans de nombreuses villes universitaires, les étudiants se heurtent souvent à des difficultés pour se loger. Lorsqu’ils trouvent finalement un logement, beaucoup d’entre eux n’hésitent pas à signer des baux de longue durée pour avoir la garantie d’avoir un toit pour la rentrée suivante. Ce phénomène vous donnera l’avantage d’éviter au maximum les périodes de vacances locatives.

De plus, si vous ne parvenez pas à louer votre logement à un étudiant, sachez que d’autres catégories de locataires cherchent à se loger dans un studio, comme les salariés mutés temporairement ou les jeunes diplômés qui entrent dans la vie active. Dans tous les cas, votre bien trouvera facilement un locataire !

Si vous souhaitez absolument réaliser l’achat d’un appartement étudiant, privilégiez les petites surfaces, comme les deux pièces par exemple. Vous parviendrez plus facilement à les louer tout en pratiquant des loyers attractifs.

 

 

 

Ou réaliser mon investissement dans un logement étudiant ?

 

Lorsque vous souhaitez réaliser l’achat d’un logement étudiant, ne négligez pas sa localisation. Le choix de la ville est capital lorsque l’on souhaite se lancer dans ce type d’investissement. Vous devrez prendre en compte les critères suivants : le taux d’étudiant, la demande locative, la rentabilité et, pour finir, le montant moyen des loyers. Sans surprise, on remarque qu’il est plus intéressant d’investir dans les grandes métropoles, les bassins d’emploi et, surtout, les pôles universitaires. Selon L’Insee, « Les aires urbaines de Paris, Lyon, Marseille-Aix, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen et Nancy concentrent la moitié des jeunes de dix-huit à vingt-quatre ans, mais seulement un tiers de la population totale » (source : Insee).

Cependant, pour réussir pleinement votre investissement, vous devrez être attentif à plusieurs critères lors de l’achat d’un logement étudiant. En effet, si vous souhaitez investir sans prendre de risque, on vous conseillera de privilégier les quartiers centraux, bénéficiant d’une bonne cote. Vous pourrez ainsi attirer les étudiants principalement financés par leur famille.  Dans ce cas, il faudra porter une attention particulière aux quartiers proches des lieux d’animation et bien desservis par les transports en commun.

En revanche, si vous souhaitez bénéficier d’une plus grande rentabilité sur l’achat de votre appartement étudiant, on vous conseillera plutôt de privilégier les quartiers proches des campus. Vous réaliserez une économie d’environ 20% par rapport aux quartiers situés dans le centre-ville. Toutefois, soyez vigilant, car ce type de logement n’attirera probablement pas d’autres locataires que les étudiants.

 

 

 

Faut-il louer vide ou meublé ?

 

Pour attirer les étudiants, la location de bien meublé semble toute indiquée et comporte plusieurs avantages. En effet, les étudiants disposent rarement de meubles, ce qui apportera à votre bien une plus-value. De plus, vous pourrez ainsi exiger des loyers légèrement plus élevés.

Autres atouts non négligeables : la location d’un bien meublé est plus attractive sur le plan fiscal.  Vous pourrez déclarer vos recettes locatives en tant que Bénéfice Industriels et Commerciaux (BIC), et non en tant que revenu foncier.

En fonction du montant de vos loyers, les règles de déclaration et d’imposition seront différentes et, dans certains cas, vous pourrez même bénéficier d’une exonération.

Vous l’aurez donc bien compris, réaliser un investissement dans un logement étudiant comporte nombreux avantages. Vous avez un projet d’investissement et souhaitez des conseils ? Contactez-nous par mail : [email protected]

 

 

Source : OVE ,Insee, Campus France 

1 commentaire

  • Tout à fait d’accord avec vous, l’investissement pour les logements d’étudiant sont très profitables en matière immobilière car la demande s’accroît alors que les locations s’avèrent très peu.

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